好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

928檔期正式開跑，今年Q2、Q3因房價快速飆漲，反而轉趨沈寂的桃園青埔房市，面對明年桃園將升格為第六都，又有一波利多題材。去年底至今在青埔已經推出6期建案的新潤機構「明日苑」系列，預計下月第7期將公開，積極搶攻年底房市。以下為訪問新潤機構董事長黃文辰內容：

明日苑第6期動工，新潤機構董事長黃文辰(中)，仍打算積極佈局新北、桃園房市。(圖／業者提供)

Q：怎麼看央行管控桃園房市？預售案來客數有下滑嗎？

每個建案的銷售率取決於地點、產品、價格的優劣，以「明日苑」來看，央行限制貸款是好事情，央行的出發點是希望購屋民眾能合理償還房貸，我們本來就不希望將產品賣給投資客，因此來客戶雖然有下滑，成交比也有下降，但整體影響並不大。

這幾年大台北地區推案熱區包括新北市洲子洋重劃區、林口新市鎮，其中林口每坪房價來到30萬元，這是健康合理的，因此到了桃園每坪30萬元，只要房價不要過度暴漲、每年緩步上揚，這樣的價格也是好的。

Q：展望年底至明年房市的觀察？

以建設公司角度來看，每年第4季代表是整年度尾聲，受限氣候、時機等等，大多會以佈局隔年房市為主要力，換句話說，我們著重上半年度的衝刺。以青埔來說，「明日苑」系列個案地點位於機場捷運站點500公尺內，整體市況不好時，反而能穩定銷售，例如6期「國庭苑」距離A18站不遠，且戶戶面河，均價30萬元上下非常合理。

相對地，青埔整體區塊每坪房價25~26萬元的產品也有，但若地點沒有很好，總價帶落在2000萬元左右，去化速度就會比較慢。

Q：奢侈稅延長對房市影響？

青埔每個案子大多銷售率都打6～7成，2年後看這邊，生活機能勢必不一樣。之前青埔特區還有航高限制，限制區最高只能蓋7層樓，但解禁後現在可蓋22層，未來有國泰、冠德的商場、酒店，彷彿可以在這邊看到大直美麗華的Shopping Mall。因此，假若奢侈稅再延長，對保值性高的房地產來說，未來期限到了要自住或轉賣其實都OK，影響不大。

Q：青埔投資客比例？

該出場的投資客都出場了，我們建案購買時有簽署同意1年內不轉售，我們沒有紅單，不希望投資客短近短出。

Q：目前購地計劃？

購地邏輯是交通建設一定要到位，因此只要在新北市未來可賣每坪20~30萬元的地區，都會積極卡位，包括鳳鳴重劃區有2塊1600坪土地，案量約有40~50億元，這區是看好未來台鐵捷運化增設鳳鳴站的利多；另外，八德擴大計劃也有20多億元案量，淡海新市鎮新市三路土地則是近期剛簽約。

Q：產品推案遠景？

建設公司等同製造業，只是將土地加工，因此在維持正常獲利率的前提下，未來經營路線只有一個宗旨：「低總價、高水準」，將總價帶2000至3000萬元的產品，讓客戶用1000萬元就能買到，等同是效法ZARA、UNIQLO的「平價美學」精神。